2019年房地产估价师理论与方法试题及答案

时间:2019-10-08 17:26来源:未知 点击:

  『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。凡是具有开发或再开发潜力并且开发完成后的价值可以采用比较法、收益法等成本法以外的方法测算的房地产,都适用假设开发法估价。参见教材P337。

  B.运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用

  『答案解析』本题考查的是假设开发法适用的估价对象。选项C错误,待开发的土地、在建工程都可以采用假设开发法进行估价,但是不得改变现状的旧房,无法采用假设开发法。参见教材P338。

  『答案解析』本题考查的是动态分析法与静态分析法的区别。投资利息和开发利润,只有在静态方法中才需要测算。动态分析法中,包含在折现率中考虑了。这两个项目隐含在折现的过程中,通过调整折现率来考虑。参见教材P340。

  4.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即()。

  『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期,其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点),终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。选项B是指建造期的起点;选项D是指销售期的起点。参见教材P346。

  D.以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出

  『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。选项A错误,投资利息只有在静态分析法中才需要测算。参见教材P348。

  C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值

  D.在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

  『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项A正确,运用假设开发法估价,开发完成后的价值不可以采取成本法求取,用其他法都可以;选项B正确,投资利息和开发利润只有在静态分析法中才需要测算,在动态分析法中不需要单独求取,体现在折现过程中;选项C正确,假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值,实际上还没发生;选项D错误,在预测开发完成后的价值时,应将估价作业时的类似房地产的市场价格,折算为开发完成时点的价值,作为开发完成后的价值。参见教材P349。

  『答案解析』本题考查的是后续开发的必要支出。投资利息的应计息项目包括待开发房地产价值及其取得税费,以及后续开发的建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。参见教材P348。

  A.未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产,还可能包括房地产以外的动产、权利

  C.静态分析法中,开发完成后的价值一般是未来开发完成后的房地产在价值时点的房地产市场状况下的价值

  D.动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值

  『答案解析』本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误,开发完成后的价值对应的时间,可能是未来开发完成之时,也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。参见教材P349。

  『答案解析』本题考查的是后续开发经营期。后续开发经营期简称开发经营期,其起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期(即价值时点),终点是未来开发完成后的房地产经营结束的日期。马会免费资料河南省委统战部副部长、河南省工。参见教材P346。

  10.某房地产的建筑面积为3000m2,现状价值为5000万元,若现在将该房地产拆除重建,拆除费用为200万元,残值为30万元,后续必要支出及应得利润为5000元/m2,重建后的房地产市场价格为20000元/m2。该房地产的市场价值为()万元。

  『答案解析』本题考查的是假设开发法总结。(20000-5000)×3000/10000-200+30=4330万元。现状价值和开发价值比较,不值得开发。参见教材P343。